1. Locatif IRPP / Article 199 undecies B
Dans ce schéma, des investisseurs personnes physiques souscrivent –
directement ou au travers de leur EURL ou SARL de famille - au capital d’une
Société en Nom Collectif (« SNC »). La SNC acquiert
le bien et le donne en location simple à l’exploitant pendant
au moins 5 ans dans les DOM-TOM.
L’opération ouvre droit à une réduction d’impôt
correspondant à 50% du prix de revient hors taxes des investissements
(net des éventuelles subventions publiques d’investissement).
La réduction est portée à 60% pour les investissements
réalisés en Guyane, à St Pierre et Miquelon, à
Mayotte ou à Wallis et Futuna. Le taux est porté à 70%
pour les investissements domiens réalisés dans la navigation
de plaisance et la rénovation ou réhabilitation hôtelière.
Le bénéfice résultant pour l’exploitant est d’au
moins 60% de la réduction d’impôt, et se matérialise
par une diminution de loyer. L’exploitant bénéficie d’une
promesse de vente des parts de la SNC accordée par les investisseurs
- en général pour 1 EURO - et il peut ainsi devenir propriétaire
du bien au terme des 5 ans.
2. Schéma Locatif IS / Articles 217 undecies et duodecies
Dans ce schéma des investisseurs personnes morales soumises à
l’IS constituent un GIE ou une SNC qui acquiert l’investissement
et le donne en location simple à l’exploitant pendant au moins
5 ans dans les DOM-TOM.
L’opération permet aux investisseurs de déduire de leurs
résultats imposables le montant de l’investissement (net des
éventuelles subventions publiques d’investissement) à
hauteur de leurs quotes-parts respectives dans la SNC ou le GIE.
Le bénéfice résultant pour l’exploitant est d’au
moins 75% de l’avantage en impôt et se matérialise par
une diminution de loyer. L’exploitant bénéficie également
d’une promesse de vente des parts de la SNC accordée par les
investisseurs – en général pour 1 EURO – et il peut
ainsi devenir propriétaire du bien au terme de la location.
Ce schéma s’applique aussi à un investisseur unique agissant
directement ou au travers d’une société intégrée
fiscalement, auquel cas peut s’ajouter à la déduction
de l’investissement l’avantage résultant de l’amortissement
dégressif de l’investissement selon le droit commun.
L’abattement du tiers aux résultats prévu dans l’article
217 bis du CGI ne s’applique pas aux résultats provenant de l’exploitation
des investissements ayant donné lieu à déduction Pons
à condition que ces investissements demeurent affectés à
l’exploitation de l’entreprise utilisatrice pendant cinq ans.
3. Souscription au capital IS / Articles 217 undecies et duodecies
Des investisseurs personnes morales soumises à l’IS peuvent déduire
de leur propre résultat imposable le montant de leur souscription au
capital sous réserve que celle-ci soit :
- une société dont l'activité, exercée exclusivement
outre-mer, relève d'un des secteurs éligibles mentionnés
précédemment ;
- une société de développement régional des DOM-TOM
(Soderag, Sodere, Sodep) ;
- une société en difficulté sous certaines conditions
;
- une société ayant pour objet exclusif l'acquisition ou la
construction de logements neufs à usage locatif affectés au
secteur intermédiaire selon des modalités parsticulières.
Lorsque les motivations des investisseurs sont purement fiscales, le montage
prévoit qu’ils cèdent leurs titres, après la période
légale de détention de 5 ans, au porteur économique du
projet. Le bénéfice pour ce dernier est matérialisé
par le prix de rachat.
4. Souscription au capital IRPP / Article 199 undecies A
Des investisseurs personnes physiques soumis à l’IRPP souscrivent
au capital de sociétés qui ont pour objet réel et exclusif
de construire outre-mer des logements neufs donnés en location nue
pendant au moins 5 ans (6 ans dans certains cas). En pratique, le montage
s’applique fréquemment au secteur locatif intermédiaire
en respectant certaines contraintes de surface habitable et de ressources
du locataire.
Les investisseurs peuvent pratiquer des réductions d’impôt
étalées sur 5 ans d’un montant total de 25% du montant
de la souscription. Dans le cas du secteur locatif intermédiaire, le
montant des réductions d’impôt est porté à
40% pour une souscription effectuée après le 1er janvier 2001,
et pour des logements neufs donnés en location pour une durée
d’au moins 6 ans.
Dans la majorité des opérations appliquées au secteur
locatif intermédiaire, les investisseurs cèdent leurs titres,
après la période minimale de location de 6 ans, au porteur économique
du projet. Le bénéfice pour ce dernier est matérialisé
par le prix de rachat.
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Présentation succincte du dispositif actuel d’incitation
fiscale aux investissements outre-mer dit « Loi Pons »